Оценка земельного участка

Оценка земельных участков, выполняемая нашим экспертно-правовым бюро, состоит в определении стоимости земляных наделов. Земельным участком называется очерченная конкретными границами документально зафиксированная территория. Земельный участок обладает правовым статусом, местом расположения и иными атрибутами, отражающими право владения.

Наше Экспертно-правовое бюро работает в соответствии с ФЗ N 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Подготовленные нами заключения и отчёты полностью соответствуют законодательству РФ и принимаются судами и правоохранительными органами.

Следует различать понятия «земля» и «земельный участок» - под землей понимается не освоенная территория без улучшений, а участок имеет улучшения, относящиеся к его целевому назначению. Такие улучшения могут быть:

1. Внутренними — строительные работы, планировка, озеленение, подведение (или подготовительные работы для подведения) коммуникаций, инженерных сетей и т.д.
2. Внешними — возведение улиц, подъездных дорог  и коммуникаций и пр.

В случаях, когда земля находится в аренде, а не в собственности, производится оценка права аренды.

Когда требуется оценка стоимости земельных участков

Нами выполняется оценка земли в следующих случаях:

• при заключении сделок купли/продажи, дарения, обмена и др.;
• передаче в доверительное управление или аренду;
• определения эффективности использования;
• для выяснения начальной стоимости при проведении торгов и аукционов;
• внесения земельного участка в качестве участи уставного фонда;
• изъятии земли для муниципальных или государственных нужд;
• получения кредитов под залог собственности;
• вступлении в наследство;
• принятии инвестиционных решений;
• для привлечения пайщиков;
• для разрешения имущественных споров;
• для оценки предприятий;
• при оценке ущерба;
• для службы судебных приставов;
• для формирования налогообложения.

Виды стоимости участка

В зависимости от целей оценки стоимость земельного участка может быть рыночной, инвестиционной, кадастровой или ликвидационной.

Рыночная стоимость

Определение рыночной стоимости состоит в выявлении самой вероятной цены, по которой конкретный участок может быть продан в конкурентных условиях, а на сумме не отражаются никакие сторонние обстоятельства.

Инвестиционная стоимость

Используется при предложении участка для участия в инвестиционных проектах.

Ликвидационная стоимость

Определяет цену, за которую можно продать земельный участок за конкретный срок. Отличается от стоимости рыночной тем, что время продажи ограничено в сравнении с обычным сроком продажи, которые применяются к аналогичным объектам.

Кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью определяется рыночная стоимость, но определенная согласно методик, установленных законодательством, регулирующим кадастровые вопросы. Проводится для определения величин налогообложения.

Мы проводим все виды оценочных работ, а эксперты бюро оказывают бесплатные консультационные услуги при возникновении вопросов, связанных с оценкой земельных участков.

Методы оценки

Оценка земли достаточно сложна и требует учета любых деталей. В зависимости от вида работ и их целей используются различные подходы, среди которых:

• доходный (учитывает прибыль, которая может образовываться благодаря использованию участка);
• сравнительный (при котором цена определяется в сравнении с аналогичными объектами);
• метод остатка (подсчитываются затраты на улучшение участка).

Наиболее часто используется сравнительный подход, потому что он привлекательнее всего для определения рыночной стоимости. Однако при использовании этого метода существуют и свои сложности, которые вызваны отсутствием развитого земельного рынка. Даже в Москве, где предложений участков немало, а сделки с ними производятся постоянно, бывает слишком сложно найти аналогичный объект, от стоимости которого можно отталкиваться, поэтому такие работы необходимо доверять только специалистам с достаточным опытом и знаниями.

Доходный принцип используется реже, но именно его следует применять в случаях, когда участок не просто существует и принадлежит конкретным владельцам, но и приносит прибыль благодаря хозяйственной деятельности. При этом необходимо отследить и просчитать способность земли и в дальнейшем приносить доход, ее «перспективность» в этом плане.

Метод остатка необходимо применять тогда, когда проводится оценка участка со значительными улучшениями. Затраты определяются основываясь на стоимость улучшений с учетом эффективного их использования.

Что влияет на стоимость участка?

Есть несколько основных факторов, формирующих конечную стоимость земли:

1. Предназначение

Наиболее привлекательна земля, на которой можно проводить капитальное жилое строительство — в результате владелец получает возможность в дальнейшем получить прибыль от недвижимости, а участок со строениями значительно повысится в цене.

Поэтому цена участка для ИЖС всегда будет выше такого же, предназначенного для личного подсобного хозяйства. Однако и в последнем случае, если участок будет причислен к приусадебным, на нем можно строить жилые дома. Подобные детали требуют обязательного анализа, проводимого оценщиком.

2. Наличие улучшений

Если построенный лом значительно увеличивает стоимость участка, то наличие других улучшений зависит и от их предназначения, и от качественных показателей. Это может быть и объект незаверенного строительства, и какие-то иные изменения. Так недостроенный фундамент может не добавить, а уменьшить цену — каждый случай должен рассматриваться индивидуально.

3. Территориальное расположение

Существуют направления, территории которых имеют значительно больший спрос и, соответственно, цену.

4. Коммуникации

Стоимость сотки земли на необустроенных территориях значительно ниже, чем в поселениях, существующих долгое время. Наличие газовых магистралей и линий электросетей — важный показатель, влияющий на конечную цену участка, а отсутствие водопровода не настолько определяет стоимость (колодец может быть вырыт и самостоятельно).

5. Инфраструктура

Наличие в ближайшем удалении объектов образования, медицинских учреждений и торговых площадей увеличивают привлекательность земли. Влияют на цену и перспективы дальнейшей застройки территорий.

6. Доступность

Важный фактор ценообразования, влияющий на стоимость участка вне зависимости от его предназначения и других деталей.

Кроме того, обязательно должна проводиться проверка на наличие обременений, наложенных на ЗУ.

Процедура оценки

Прежде всего, эксперт определяет ситуацию, принимает решение о виде оценочных мероприятий, устанавливает сложность процедуры. Эти вопросы можно решить, просто связавшись с нашим специалистом по контактному телефону.

На этапе непосредственной оценки изучается документация, проводится выявление стоимости согласно выбранной методике, сравниваются результаты и вычисляется итоговая цена.

Последним этапом становится составление экспертного заключения и документа, который становится основой для дальнейших действий или для предъявления в судебные или другие государственные органы.

Но стоит учитывать, что каждый случай, как и каждый участок, уникальны, поэтому если вы хотите выяснить, как можно разрешить именно вашу проблему, достаточно получить бесплатную консультацию эксперта, позвонив в наше бюро.

Выполняем следующие виды оценочных работ:

Вы остались довольны качеством нашей работы? Порекомендуйте наши услуги своим друзьям: